张家口市物业管理条例(征求意见稿)

张家口市物业管理条例(征求意见稿)

第一章　总则

第一条 为了全面推进城市社区治理体系和治理能力现代化，理顺物业管理体制机制，维护业主和物业服务企业的合法权益，建设和谐宜居社区，根据相关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理服务活动适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过自主管理或者共同决定委托物业服务企业，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的共用设施设备和相关共用场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 本市物业管理纳入社区综合治理体系，实行物业管理工作联席会议制度，坚持党建引领、多方参与、协商共建共享原则，构建物业管理共谋共治管理新格局。
第四条 物业服务应当遵守权责一致、质价相符、诚实守信、公平公开公正竞争的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依规付费的市场秩序。鼓励物业服务企业优化组合、集团化规范运作,深化科技支撑，优化市场环境。
第五条 民政部门负责将社区物业管理委员会、业主委员会统筹管理纳入社区治理，做好相关政策研究、工作指导和协调服务；指导社区组建物业管理委员会，发挥协调监督作用，深化社区协商共治；指导无物业管理的老旧小区，依托居委会实行自治管理。参与制定社区物业服务综合考评规则和年度综合考评。
住房和城乡建设部门负责制定本市物业管理相关政策并组织实施；物业管理活动的监督管理工作；对违反《条例》规定的，依法及时进行处理。负责制定社区物业服务综合考评规则，与民政部门、物业管理行业协会及第三方专业评估机构共同建立社区物业服务综合考评系统，组织年度综合考评。
发改、财政、自然资源和规划、市场监管、公安、司法、城管和行政执法、应急管理等相关部门应当按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作。
宣传、新闻部门要利用报纸、电视、广播、网络等融媒体对物业管理的相关规定进行导向性宣传，树立物业服务有偿消费的理念。
第六条 县（区）人民政府要切实承担属地物业管理主体责任，加强对辖区物业管理工作组织领导和人员、经费的扶助支持，坚持业主自主管理与社会化服务相结合，建立物业管理联席会工作机制，统筹辖区内街道办事处（乡镇人民政府）、民政部门、住房和城乡建设部门及其他相关部门和单位，共同推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题，维护社区和谐稳定。
第七条 街道办事处（乡镇人民政府）要设立辖区物业管理办公室，强化基层党建引领，及时掌握动态物业管理活动状况和调处物业管理纠纷；组织、协调、指导辖区内业主大会成立和业主委员会、社区物业管理委员会按规定程序选举、换届、履职、备案工作，有针对性地解决好物业服务企业和业主委员会矛盾纠纷较多、业主委员会成员资格把关不严、业主委员会监督管理职权不清等问题。
第八条 社区党组织和居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下成立社区物业管理委员会，引导业主大会、业主委员会、社区物业管理委员会规范工作流程，对业主自主管理和物业服务企业常规工作实施动态监督。
第九条 物业管理行业协会负责建立物业服务企业信用体系和制定行业自律性规范，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，引导物业服务企业增强服务意识，及时调解行业纠纷，组织行业培训，参与社区物业服务综合考评。
第十条 供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户业主收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。


第二章 业主、业主大会、业主委员会和社区物业管理委员会

第十一条 房屋的所有权人为业主。
公有住房尚未出售或已建成尚未出售的商品房，原产权单位或开发企业是业主；已出售的，购房人是业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十二条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳或督促承租人交纳物业服务费用；
（六）履行房屋安全使用责任；
　　（七）法律、法规规定的其他义务。
第十三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十四条 一个住宅小区成立一个业主大会。
　　同一个住宅小区内的业主，由街道（乡镇）物业管理办公室指导社区居民委员会按照《业主大会和业主委员会指导规则》的程序组织成立业主大会，并选举产生业主委员会。
首次业主大会会议召开前应成立会议筹备组。
单幢住宅楼、建筑面积规模较小或不愿成立业主大会和业主委员会的住宅小区，由社区物业管理委员会负责，代为行使业主大会和业主委员会职责，决定自主管理或选聘物业服务企业提供物业服务。
第十五条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）制定业主委员会章程；
（四）选举业主委员会或者更换业主委员会成员
（五）确定物业服务具体事项和物业服务费交存标准；
　 （六）选聘和解聘物业服务企业；　　
（七）筹集和使用专项维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须在该业主房屋居住三年以上的物业使用人或承租人，委托代理人应持业主书面委托书向社区居民委员会登记方可参加。委托代理时限不得超过三个月，委托代理人只有表决权，没有被选举权。
　　业主大会决定本条例第十五条第（六）、（七）、（八）项规定的事项，应当经专有部分建筑物面积3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主同意。决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十八条 街道（乡镇）物业管理办公室应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、物业服务企业代表、街道（乡镇）物业管理办公室代表和社区物业管理委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组中业主代表的产生，由社区物业管理委员会组织业主推荐，推荐产生的社区物业管理委员会代表、业主代表、开发建设单位代表和物业服务企业代表须经街道（乡镇）物业管理办公室审核。审核后筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。
第十九条　首次业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）审核确认筹备组成员；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
业主委员会备案后，筹备组任务完成自行解散。
第二十条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当由所在社区居民委员会负责人参加，参会业主代表人数不得少于本小区单元数，参会业主代表负责将业主大会决定事项告知本单元其他业主，需要由全体业主表决的，参会业主代表不能代替其他业主行使表决权。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录，会议记录社区居民委员会留存。
第二十一条 业主委员会章程是规定业主委员会组织及活动的基本规则，业主委员会章程由名称、通过时间及主体、管辖区域范围、正文四部分组成。
制定业主委员会章程要以事实为依据，以法律为准绳，坚持党的领导，聚焦群众关切，对业主委员会工作中涉及居民需求的问题进行规定，业主委员会章程一般应包括以下几个方面：
总则。明确章程制定的依据、性质、宗旨等；
（二）组织及职责。明确业主委员会组成人数、每届任期、权利和义务等；
（三）业主委员会会议。规定召开时限、方式和议事原则、内容等；
（四）业主委员会成员。明确业主委员会成员资格变更的情形及工作交接的规定，业主委员会成员职责，规定禁止的行为和惩戒措施等；
（五）指导和监督。明确需指导和监督的事项等；
（六）附则。明确需要说明事项和实施日期等。
业主委员会章程的制定或修订，在街道、社区党组织的领导下进行，具体由业主大会会议筹备组组织实施，业主大会会议筹备组组长一般由社区党组织负责人担任，主要经过以下几个步骤：（1）征集民意。业主大会会议筹备组针对业主关心的业主委员会职责权限、规范管理问题进行调研，广泛征求业主意见，提出需要规范的问题和事项。（2）拟定草案。业主大会会议筹备组根据调研情况，对照相关法律法规结合小区实际情况起草初稿。（3）提请审核。业主大会会议筹备组根据有关意见修改完善后，报社区物业管理委员会审核把关。（4）审议表决。业主大会会议筹备组根据社区物业管理委员会的审核意见，进一步修改形成审议稿，提交业主大会会议审议讨论，根据讨论意见修订完善后提交会议表决通过。未根据审核意见改正的业主委员会章程不应提交业主大会会议审议表决。（5）备案公布。业主委员会在表决通过后十日内，将业主委员会章程报社区物业管理委员会和街道物业管理办公室严格把关后予以公布，同时由街道物业管理办公室备案。（6）修订完善。业主委员会章程在保持相对稳定的同时，可根据当地经济社会发展、群众需求变化以及社情民意等进行修订，修订程序参照制定程序执行。
第二十二条 业主委员会作为业主大会执行机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，提出物业管理建议；
　　（二）业主大会作出决定三十日内，代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签或者解除物业服务合同，公开物业服务事项和物业服务费缴存标准；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
　　（五）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
（六）组织筹集专项维修资金续交；
（七）组织业主委员会换届和补选工作；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会委员由5人至11人单数组成，候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。
业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的业主代表或者单位业主授权的自然人代表。每单元业主代表推荐不能超过一人并有其他业主的签字确认记录，业主委员会成员不能出于同一幢楼。
业主委员会候选人应当符合下列条件：
(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
(二)具有完全民事行为能力；
(三)符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；
(四)按时足额交纳物业服务费、不存在欠缴物业服务费、专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；
(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系；
(六)未被列为失信被执行人；
(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；
(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第二十四条　业主委员会委员候选人通过下列方式产生：
(一)社区党组织、居民委员会要严格业主委员会候选人资格审查,鼓励支持党员积极参加，更好发挥党员模范带头作用；
(二)符合条件的由居民委员会推荐；
(三)业主自荐或者联名推荐。
第二十五条 业主委员会委员会实行任期制，每届任期不超过三年，可以连选连任。
业主委员会委员具有同等表决权。
任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。
第二十六条　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道（乡镇）物业管理办公室备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定；
(二)业主大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)业主委员会章程、业主委员会会议记录和会议决定；
(五)业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。
街道（乡镇）物业管理办公室对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，印章应标识届别。
业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字并记录用章时间和用途。
第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
　　管理规约对全体业主具有约束力。
第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定，但不得违反法律法规的规定。
第三十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，所作决定应当报告社区居民委员会并及时先全体业主公示。不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：
(一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；
(二)以书面形式提出辞职的；
(三)因身体健康原因丧失工作能力的；
(四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第三十二条 业主大会、业主委员会、社区物业管理委员会以及物业服务企业要服从街道（乡镇）和社区党组织、居民委员会的领导和监督。配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　第三十三条 街道（乡镇）物业管理办公室，主任由街道（乡镇）党工委书记兼任，成员由县（区）有关部门、辖区居民委员会、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成，其中党员代表不应少于成员总数的60%，并按照片区设置专职党员物业管理员，负责协调处理辖区内物业矛盾纠纷，监管辖区社区物业管理委员会工作。
第三十四条 社区党组织和居民委员会负责组建本社区物业管理委员会，既承担辖区内日常物业监管理，还要代表部分未成立业主大会小区相关业主共同决定物业管理事项。社区物业管理委员会内设党员物业管理网格员，具体负责监督所分管网格内物业服务活动并向社区物业管理委员会反应物业管理存在的漏洞，处置物业矛盾纠纷。
第三十五条 社区物业管理委员会由居民委员会、单元楼长（业主代表）、社区物业管理网格员、社区辅警等5至9人单数组成，其中党员代表和业主代表都不应少于社区物业管理委员会委员人数的一半。
社区物业管理委员会主任由社区党组织书记担任，副主任由一名业主代表担任。社区物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
社区物业管理委员会应于成立三十日内向所在街道(乡镇）物业管理办公室备案，社区物业管理委员会持街道（乡镇）出具的成立证明申请刻制社区物业管理委员会印章。
第三十六条 社区物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，30%以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。
社区物业管理委员会确定的事项应当经过半数以上委员签字同意。会议结束后三日内，社区物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示七天。
第三十七条 社区物业管理委员会的任期不超过三年。期满由社区党组织和居民委员会重新组织选举新一届社区物业管理委员会。社区物业管理委员会成员可连选连任。

第三章 前期物业服务

第三十八条 新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同对业主具有法律约束力。
签约物业服务企业应自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报物业所街道（乡镇）物业管理办公室备案。备案须提交的资料：
（一）前期物业服务合同备案申请;
（二）物业服务企业营业执照；
（三）前期物业服务合同；
（四）其他需要备案的资料；
前期物业服务合同期限最长不能超过两年，建设单位销售房屋达到 50 %或两年期限届满前三个月，应与业主委员会或社区物业管理委员会完成对接，由业主委员会或社区物业管理委员会与新委托物业服务企业签订物业服务合同，确保物业服务连续，业主合法权益得到保障。无法对接的由建设单位向所在县（区）住房和城乡建设部门报告，及时协调对接事项。
第三十九条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四十一条 建设单位与物业买受人签订的前期物业服务合同应当包含物业服务项目、物业服务费的交存方式和标准等内容，使用规范的前期物业服务合同文本格式。
第四十二条 前期物业服务合同期限未满，业主大会决定与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十三条 建设单位应按照规划建设物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押或者改作他用，开发建设单位在申请办理不动产首次登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以注明。
第四十四条 物业服务企业应当按照《物业承接查验办法》的规定由社区物业管理委员会、开发建设单位共同参加对物业共用部位、共用设施设备等进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，并在小区进行公示。
第四十五条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)物业管理区域划分相关文件；
(二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(五)物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会或社区物业管理委员会。
第四十六条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。开发建设单位应当在物业建成后，将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。
第四十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付当月所发生的物业服务费，由建设单位负担。


第四章 物业服务

第四十八条 小区全体业主可以选择自主管理物业，也可以委托物业服务企业提供物业服务。一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。
实行自主管理物业或物业服务企业提供服务的，可以委托保洁、保安、电梯、消防等专业公司提供专业服务,但不能将一个物业管理区域全部物业服务项目转托其他企业。
专业服务公司应当具备相应的资质和专业人员。
小区自主管理物业的，应将服务的项目、服务标准、服务费用和聘请的专业服务公司信息等公示，并报社区物业管理委员会，社区物业管理委员会负责监督和调处物业矛盾和纠纷。
小区自主管理物业的同等参加社区物业服务综合考评。
第四十九条　物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主大会或社区物业管理委员会签订物业服务合同。物业服务合同是物业服务企业在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业服务合同内容一般包括：
业主大会和物业服务企业的名称；
(二)物业管理区域的范围；
(三)服务事项；
(四)服务质量；
(五)服务费用标准和收取办法；
(六)服务的期限；
(七)服务用房的管理和使用；
(八)服务交接；
(九)维修资金的使用。
第五十条 物业服务企业按照物业服务合同中约定的事项和物业的使用性质提供服务，应当包括下列主要事项：
(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护；
(二)电梯、消防等特种设施设备运行和养护服务；
(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
(四)物业装饰装修的管理；
(五)维护物业服务区域内的基本秩序；
(六)物业服务区域内公共场地的服务；
(七)物业资料的查询服务和管理；
(八)采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第五十一条　业主大会或社区物业管理委员会决定委托物业服务企业提供物业服务的，应当通过公开招投标程序，继续聘用原物业服务企业的可直接重新签订物业服务合同。
物业服务合同应当采用书面形式。物业服务合同签约期限不能超过三年。
新、老物业服务企业应做好物业档案资料的移交，老物业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。
社区物业管理委员会、物业服务企业应当遵守保密原则，建立、完善和保存下列档案和资料：
(一)小区共有部分经营管理档案；
(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
(四)住宅装饰装修管理资料；
(五)动态的业主信息资料；
(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；
(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
第五十二条　物业服务企业在提供物业服务的过程中应当遵守下列注意事项：
(一)提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；
(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
(三)定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；
(四)对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；
(五)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；
(六)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者社区物业管理委员会；
(七)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；
(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居民委员会做好物业管理相关工作。
第五十三条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在街道（乡镇）物业管理办公室备案。备案须提交的资料：
（一）物业服务合同备案申请;
（二）物业服务企业营业执照；
（三）物业服务合同；
（四）其他需要备案的资料；
物业服务企业应在签订物业服务合同三十日内按照《物业承接查验办法》规定程序（与前期物业承接查验一致）对共用部位、共用设施设备等完成承接查验工作。
第五十四条 业主大会依照法定程序共同决定提前解聘物业服务企业的，应当提前六十天书面通知物业服务企业，可以解除物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止物业服务。
物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
第五十五条 物业服务收费应当按照物业服务合同约定，遵循合理、公开以及质价相符的原则。
业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会或者社区物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。
第五十六条 物业服务收费要严格执行物业服务合同签约标准。
发改部门制定普通住宅区物业服务收费指导价标准并适时调整。
物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业在签订物业服务合同时协商物业费参考。
物业服务企业需调整物业服务收费标准的，应将调整原因、物业服务成本测算以及预定的新标准在小区显著位置公示征求意见，并报小区业主大会和社区物业管理委员会，小区业主委员会和社区物业管理委员会组织全体业主投票表决，应当经专有部分建筑物面积过3/4的业主且占总人数过3/4的业主表决通过并公示后，物业服务企业才能根据表决结果在物业服务合同中调整物业服务收费标准。
第五十七条 物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在小区显著位置进行公示并向业主大会、业主委员会报告。
第五十八条 接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，物业服务企业不得向业主收取任何额外费用。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。
第五十九条　业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道（乡镇）调解，也可以依约申请仲裁或者提起民事诉讼。
业主、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地发改部门协调处理。
业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

第五章 物业的使用和维护

第六十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权以及利用物业共用部位、共用设施设备经营所获得的收益，建设单位和物业服务企业不得擅自处置。
业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。
业主、物业使用人、物业服务企业等不得实施下列行为：
(一)损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；
(二)擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；
(三)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；
(四)违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；
(五)违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；
(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管线；
(七)从建筑物中抛掷物品；
(八)制造超标噪音；
(九)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
(十)擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；
(十一)擅自改变物业规划用途；
(十二)违反规定饲养动物；
(十三)违反规定出租房屋。
发生违反上述规定行为的，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理，业主委员会或者社区物业管理委员会要及时配合。
第六十一条 业主或物业服务企业利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分建筑物面积过3/4的业主且总人数过3/4的业主同意，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主。
第六十二条 业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当与物业服务企业事先告知物业服务企业，遵守物业服务企业提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。对违反合理注意事项的，物业服务企业应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向街道、社区物业管理委员会报告。
装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六十三条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；业主应当遵守国家有关专项维修资金规定，足额交纳专项维修资金。
业主转让物业、办理交易登记后，转让物业的专项维修资金余额随物业一并转让，原业主无权要求返还；因征收或者其他原因造成物业灭失的，专项维修资金余额归业主所有。
建设单位不得代收专项维修资金。
业主分户账面住宅维修资金余额不足首期交存额30%时，辖区住房和城乡建设部门应当在物业小区公示告知业主，由业主大会会议或社区物业管理委员会会议表决续交方案。
住宅区域共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项维修资金或专项维修资金缴存比例较低的，维修、更新和改造费用由所涉及的业主共同分摊承担。
第六十四条 业主物业专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。
业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主委员会、社区物业管理委员会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代相关业主维修养护或者采取应急防范措施，相关费用由所涉业主承担。
第六十五条 社区物业管理委员会、物业服务企业应制定住宅小区物业服务应急机制预案。应当对住宅小区内共用部位、共用设施设备中易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护，及时消除安全隐患。
物业管理区域突发应急状况，街道（乡镇）物业管理办公室应当组织有关单位协助物业服务企业提供供水、供电、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

第六章　法律责任
　
第六十六条 业主，物业使用人违反本条例第六十二条第三款规定的，物业服务企业为第一责任人，负责制止和纠正；居民委员会、物业管理委员会、业主委员会等联动协调部门协调处理；经纠正后仍不符合物业管理要求或拒不纠正的，由物业服务企业上报相关行政主管部门责令限期改正，并交同级行政执法部门可处1000元至10000元的罚款，涉及违法犯罪行为，应当追究刑事责任。
第六十七条 物业服务企业有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令限期改正，有擅自乱收费的应当退回;逾期不改的，处2万元以上5万元以下的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为：
（一）违反规定未经业主大会会议表决通过，擅自提高物业服务收费标准的;
（二）提供虚假资料报送物业服务合同备案。
物业服务企业有违法本条例规定其他行为的，业主、业主委员会、社区物业管理委员会、社区党组织等可向市、县（区）住房和城乡建设部门投诉；住房和城乡建设部门可依职权责令物业服务企业限期改正，并交同级行政执法部门处以2000元至20000元罚款；对拒不改正的，主管部门可通知街道物业管理办公室及时组织召开业主大会，通过规定程序公开选聘新的物业服务企业。
第六十八条 占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，物业服务企业应当及时劝阻，由消防救援机构责令改正，对单位处5000元以上5万元以下的罚款，对个人处500元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由市、县（区）人民政府规划、住房和城乡建设部门责令改正，给予警告，并交同级行政执法部门对单位处2000元以上2万元以下的罚款，对个人处200元以上500元以下的罚款。
第六十九条 各级负有监管职责人员有下列情形之一的，由其所在单位或同级监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的;
(二）利用职务上的便利，收受他人贿赂或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。
第七十条 本条例自 月 日起施行。