张家口土地市场“遇冷”？交易保证金大幅下调，最高降幅达76%

张家口楼市，在连续热闹多年之后，在2019年出现成交量普遍低迷的情况，月成交个位数的项目不在少数。

与楼市情况相似，张家口市区的土地市场在经历了2018年的火爆之后，在2019年也逐渐降温，2019年前8个月住宅用地不光出让数量少，成交价格也基本维持在每亩四五百万的水平。在上月，张家口土地市场上连续挂出了4宗住宅用地，均位于桥东区，其中一宗地块是位于胜利中路东侧，紧挨乐享城的老硫酸厂地块，另外三宗地块均位于东外环东侧的东山上，规划中的中关科技谷园区地块。

根据出让公告显示，胜利中路东侧的硫酸厂地块占地面积66016.25平米，容积率2.6，土地保证金5亿元。位于东外环东侧的三宗地块占地面积分别为135865.23平米、110306.72平米、114500.15平米，容积率均为1.4，限高20米，保证金分别为5.5亿元、5亿元、5亿元，三宗地块保证金合计为15.5亿元。

面对当下的张家口房地产市场，这些土地价值有这么高吗？

首先来看位于胜利中路东侧的硫酸厂地块，地块紧邻乐享城，周边商业、生活休闲配套完善，地块对面不远有工人村小学、胜利中路小学和五中分校，教育配套齐全，整体可以说位置还是挺好的。如果项目产品规划设计不出问题，最终定价合理的话，住宅部分销售还是不成问题的，可能唯一有困难的就是地块内按出让条件有建面7万平米的商业，另外需无偿配建5%人才安居用房，和配建建筑面积16120平米回迁安置用房。

▲硫酸厂地块

再来看东外环东侧东山上的三宗地块，由于位于规划中的中关科技谷园区内，且同时挂出，所以大概率将由同一家开发企业取得。从地图上来看，三宗地块位于张家口城市东部东外环之外的东山之上，整体坡度较大，开发时土方量较大。由于已经明确容积率为1.4，限高为20米，所以这三宗地块也成为了张家口近年来少见的真正低密度地块，至于将来将打造成什么样的产品，品质如何，还是有点悬念的，毕竟张家口之前都是在山脚下“挖山”，而这次是“上山”。

▲东山地块

可就在土地挂出来没多久，又挂出了新的公告，四宗地块交易保证金全部下调，其中硫酸厂地块保证金从5亿下调至1.2亿，中关科技谷三宗地块保证金分别下调至1.5亿、1.2亿和1.2亿，也就是说三宗地块总保证金从15.5亿下调至3.9亿元。

这次保证金下调，其实不难理解，在张家口当下的房地产市场，一下拿出5个亿，尤其是拿出15个亿来获取土地，在张家口房地产库存量去化已达到5年以上的情况和未来项目自身去化及回款未知的情况下，资金压力和杠杆成本是非常高的。

但，城市还是要发展的，面貌需要更新，居住环境需要改善，只不过，就像俗话说的一样“退一步海阔天空”。

面对这次土地交易，你猜会有大房企来拿地吗？

来源：张家口房地产观察