土地储备去化超36个月， 张家口或面临断供！

近日，自然资源部下发通知，要求地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

而根据易居地产研究院在2018年底公布的《100城市土地市场报告》中显示，目前全国土地储备去化周期超36个月的一共有11座城市，这11座城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。这其中既包括石家庄、郑州这样的省会级城市，也包括张家口、漳州、岳阳这样的三四线城市，而其中位于环北京区域的四线城市张家口，以75个月的土地储备去化周期排名第一，石家庄以69个月排名第二。

虽然土地储备库存和商品房库存是两个概念，但由于出让土地在两年内必须开工建设，因而土地储备库存会转化为商品房库存，同样具有借鉴和参考意义。

【土地储备定义】城市土地储备规模能较好地衡量具体城市潜在的房屋供应量，也是形成预售商品房即狭义库存的条件。通常认为：城市土地储备规模=过去 18 个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。

【土地储备去化周期定义】即存销比=当月土地储备建筑面积/最近六个月新建商品房成交面积平均值。

那么2019年，土地储备去化75个月，排名第一的张家口实际情况是什么样子呢？

张家口，作为环北京周边重要的生态涵养区，处于京冀晋蒙四省市交汇处，2022年冬奥会部分雪上项目举办地，境内共有京张高铁、张呼高铁、大张高铁三条高铁线路将于2019年底通车，届时张家口市区到北京的通勤时间将缩短至1个小时以内。

2018年以来，张家口市区出让了大量住宅用地，无论土地出让面积，还是土地出让金额，均创历史新高。尤其是在土地出让金额方面，分别出现了单价约1131万元/亩的煤机厂地块单价地王（之前最高“地王”单价仅为2016年的约780万元/亩），和总价约16亿的煤机厂总价地王，而张家口主城区全年的住宅用地出让金更是达到了史无前例的98亿元。

2016年以来，张家口实施了三年棚户区和城中村改造行动，大量的老旧社区进行了清理改造，三年过后，这些地块将陆续迎来土地出让的高峰期。根据张家口已公布的2019年土地出让计划显示，2019年张家口市区住宅用地计划出让746.6032公顷，占全部计划出让土地的54.77%，而这一数据比2018年535.3745公顷超出了39.45%。（土地出让计划中的“张家口市区”包含桥东区、桥西区、经开区、下花园、宣化区、万全区、崇礼区和察北、塞北管理区）

张家口，一方面是当下房地产市场在售项目多、销售状况不太景气、去化慢，前期出让土地积压严重，导致土地储备去化周期需75个月；另一方面，土地出让计划又再创新高。未来的张家口，恐怕土地储备去化周期会更长，而带给房地产市场的影响，也会越来越严重。而根据本次自然资源部通知要求，未来张家口的土地会不会迎来断供？还是会对土地出让计划进行调整，缩减出让计划呢？

根据张家口市统计局消息，2011年以来，张家口市全市常住人口净流出6.53万人，年均流出0.93万人，人口呈净流出状态。而在实际生活中，由于张家口目前产业发展不足，以煤矿、钢铁为代表的原有大型企业逐渐进入关停减产模式，虽有部分新引进项目，但整体还是能提供就业岗位较少，以致于大学毕业后，大部分张家口毕业生都选择留在社会资源和就业发展机会更多的以北京、天津、石家庄为代表的一二线大城市。

此次自然资源部下发通知，要求地方政府制定实施本年度住宅用地分类调控目标，尤其是商品住房库存消化周期在36个月以上城市可能会对土地停止供应的措施，对于部分地方政府在土地储备去化已经很严峻的形势下，仍在大量出让住宅用地的情况起到缓解和抑制作用。对于促进地方房地产用地市场平稳健康发展，保持房价稳定起到积极作用。

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