50万亿新基建来袭，地产行业这个领域受益最大？！

始于2019年末的新冠疫情正在演变成全球蔓延的“百年一遇”的大瘟疫。病毒除了危害人们的健康，还正在威胁着全球经济！拯救岌岌可危的经济刻不容缓！

我国也进行了降准，最近25省市还推出了累计50万亿的“新基建”……新基建能拉动经济增长，对楼市当然也是利好。但说这是住宅的春天，为时尚早。明源君认为，50万亿新基建，对产业地产的利好更大——当然，这本来也是众多房企涉足的领域，只不过占比相对较小而已。

新基建在疫情中表现亮眼

而且又是未来的发展方向

急需崭新的产业地产承载

2008年，由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球，对我国造成不小的冲击，经济面临硬着陆的风险。为了应对这一危局，我国当年年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施。初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元……此后，一些媒体和经济界人士将其简单地解读为“4万亿计划”。

3月4日，中共中央政治局常务委员会召开会议，指出，要加大公共卫生服务，应急物资保障领域投入，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。要注重调动民间投资积极性。而此前各地政府已累计推出数十万亿的投资计划（截止目前，各地累计已达50万亿）。这些，被统称为“新基建”。

新基建与“4万亿”刺激计划有明显的区别：首先，新基建短期投资，更多的是对未来的投资规划，是产业引导的信号；其次，基建投资的重点在针对科技基础设施的“新基建”，不是撒胡椒面；3、新基建是国际竞争格局的大博弈，不只是简单的应对当下危机。

新基建包含哪些内容？结合高层会议精神，主流观点认为包含7大领域（如下表所示）。很显然，这里面没有一个与房地产直接相关。

▲来源：明源地产研究院根据公开资料整理

以上这些，都是未来数年间，我国急需追赶世界先进水平的领域。确定性非常强。这在本次疫情中也可以看到，虽然大多数行业都受到不同程度的冲击，但是也有一些行业受到的影响极小，比如智能物流……

各种科技手段的应用，不仅在战胜疫情中发挥了巨大作用，而且也为快速复产复工提供了重要的支撑。

▲科技助力城市打造自身“免疫系统”（来源：甲子光年）

可是，为什么说起利好产业地产呢？因为任何产业都需要空间载体，而高端产业，需要相应配套的载体。国泰君安在一篇研报中就将新基建分为了以下四个层次：

1）最内核的层次：数字、信息经济—即5G、大数据、人工智能、云计算、物联网、区块链；

2）第二层次：电子化、智能化改造现有城市的传统基建设施，如智慧城市、智慧交通等等项目；

3）第三层次：新能源、新材料的配套应用设施；

4）第四层次：补短板基建，如科技园区的开发、连接城市群内部的城际高速铁、轻轨等。

这个分类比较清晰，但是将最外层，即第四层次简单地认定为是补短板基建，不能称得上新基建，明源君不是很认同。48万亿的“新基建”，瞄准的是高精尖，现有的很多园区无法承载这些新产业，需要改造才行，或者改造也不行，必须新建。这就给产业地产带来了新机会。

比如，大家都知道，普洛斯是做物流地产的，其在整车和零部件配送的主要市场为各大知名车企提供服务，但是当普洛斯发现其客户有研发需求之后，于2011年成立了环普，环普要在中国主要城市打造科技研发和工业类产业园。当普洛斯发现宝马在中国需要一个全国的研发中心时，环普就帮助他们在中国建立一个研发中心，并于2018年初交付给宝马。宝马入驻的环普研创北京产业园一期是环普产业园的第二代产品，目标是配合北京工业升级、城市更新，引入一流企业国际级研发中心，共同推动中国智造的核心研发能力。

这样的需求，随着50万亿新基建投资逐步落地，会大量涌现。如上面的宝马，以前在中国只是简单的组装等，后面要做研发，从中低端制造走向高端。新基建同样如此。

新基建事关经济发展

各级政府的支持力度非同一般

虽然房地产行业是国民支柱产业，但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的，反馈到空间的载体，则是对产业地产的支持。如下图所示，2020年新增的9000多亿专项债中，投入最大的是新基建，而名列前3位的则分别为园区建设（约1600亿）、交通运输（约1500亿）以及城市建设（约1000亿）。

▲来源：公号咨询小白生存记

为什么园区投入如此之大？因为无论什么高精尖产业，都需要园区这个载体。这也是明源君前面为什么说，不认同国泰君安对新基建第4个层次的观点——认为园区建设、城规等是不是新基建欠妥，这些也是新基建。对此，各地政府心里跟明镜似的。

而且，明源君认为，这种支持力度会继续增强。最简单的例子，此前我国口罩日产能只有2000万个，到2月底，日产能已经突破1亿个。没有强大的产业链和制造能力，是做不到这一点的，看看国外就知道。而这种能力，无论是平时，还是在非常时期，显得至关重要！因此，早在3月4日的政治局会议前，中央和地方政府为稳定经济，已经推动区域产业发展出台了一系列扶持政策。

此前，类似的政策一定会马上惠及住宅地产，因为流动性宽松，必然导致不少资金绕道到这一领域。但随着去年LPR的推出，这一引流作用被大大弱化。而且，直到现在，房住不炒的主基调依然没有动摇。前段时间试探二成首付的城市，立马被约谈。现如今，各地方政府都急需发展产业经济“灾后重振”，使得产业地产运营商与政府的经济发展诉求进一步融合。

当前，“新基建”正成为朝野共识，是应对疫情和经济下行的最简单有效手段，还可能是中美贸易摩擦下大国竞争和改革创新的胜负手，不是“4万亿重来”“重走老路”。在此背景下，产业地产的运营逻辑迎来重构的契机。在此背景下，产业地产运营商有望获得更大的支持。此前，产业地产前期主要是靠住宅销售回笼资金，回收成本，可是，去年以来不少城市出台政策，产业用地和住宅用地不再捆绑销售。

当时，不少人觉得这下没得玩了。当时明源君就指出，各地限制产业地产出让条件还是为了促进产业地产发展。何况不能分割销售不代表不能销售，不捆绑住宅，但还有商业、公寓配套等，而且出让的地价也相应会降低。

新基建东风下，真做产业的必然能得到更多支持。比如，以前，产业地产运营商对一块地进行投资，但是土地的增值部分，国家是严令禁止分配的。当前环境下，这一点可能有望获得突破。

此外，金融支持的手段也会更加丰富。因为产业地产的核心是产业经济，而发展产业需要重资产、高现金的投入。何况，此次疫情中，销售型的产业地产商，普遍面临现金流压力较大的情况。而自持物业较多的产业园区在疫情中的表现反而较稳定，一方面是园区物业管理等服务在疫情中发挥了价值，另一方面是“长租约”的持有物业的现金流更有保障、抗风险能力更强。诸如公募REITs，为扶持产业发展，是不是可能快速推出？

目前，百强房企有半数已经涉及产业园区建设，在未来的城市更新和产业园区建设中，新基建必将注入更多活力，相关的房企必然可以分到一杯羹。

哪些领域最有突破的机会

头部开发商已经在行动了

不要浪费每一次危机，当下已经成为各行各业类似“加油”的说辞。确实，每一次危机都有行业会衰落，有企业会倒下，但也会有新的行业和企业崛起。对产业地产商来说，疫情带来了重大挑战，但随着数十万亿新基建的面世，又迎来了发展的窗口期。

那么，哪些领域是可以布局的呢？综合各产业地产商的观点，明源君认为主要有以下这些：

比如生物科技园区的布局。针对本次新冠病毒的巨大的爆发性和破坏性，国家已经提出"将生物安全纳入国家安全体系"，生物医药产业链，包括生物医药产业园区规划建设，必然会受益。这对于从事生物医药科技产业园区策划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区投资与运营企业将是重大的政策利好和长期而巨大的市场机会。

2018年，黄其森说，泰禾集团未来5年要在医疗领域最多投入1000亿元，做中国最好的医疗集团。此次疫情之后，人们发现当初其选择是多么有远见。有这个基础，其未来完全可以延伸到相关的产业地产领域。

比如智能家居、智能楼宇与智慧园区的布局。本次疫情将十几亿人关在家里一个多月，让人们对住宅产品的设计有了新的认识，对智能家居、智能社区的需求急剧飙升。开发商长时间关闭售楼处，也意识到了VR看房等的重要性，装修公司VR全屋装修软件系统也迎来了新的机会……这些，都跟房地产行业紧密相关。

概而言之，本次疫情和新基建将加速中国经济和园区的主导产业升级进程。有受惠于本次疫情、未来会加速发展的产业，自然就有受本次疫情冲击较大的产业，主要是低附加值、劳动力密集型的传统生产制造业、低端服务业，这些产业的发展颓势不可避免。

此消彼长之下，一些产业地产项目、园区原来的主导产业可能“空置率飙升”，必须要尽快启动主导产业的升级，但在此之前，先要启动相关配套的升级，以满足高精尖产业的需求。

事实上，不少涉足产业地产的头部开发商，早就在行动了——

比如，2月25日，国内自主晶圆再生量产领军企业协鑫集成与华夏幸福签约，总投资50亿元、年产360万片再生晶圆项目落户合肥肥东产业小镇。

2月27日，张江科学城举行重点项目集中签约、开工启动仪式。共集中签约项目30个，集中开工启动项目20个，涉及创新研发平台、集成电路、生物医药、人工智能及城市功能提升等多个领域，50个项目共投资达364亿元。

对此，亿达中国高级副总裁于大海在接受媒体采访时指出：传统行业在这次疫情中受冲击较大，而新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育与消费、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。当然，不可否认的是，尽管50万亿新基建东风吹拂下，产业地产发展空间广阔，还有政策的加持，但相较于住宅开发其难度仍然不小。

对房企来说，目前发展产业地产主要有三种类型：1、开发性PPP模式；2、产业+地产的模式，本质是产业购地模式；3、产业科技园区模式。有只玩一种模式的，也有三种都玩的。但不管哪一种，要想做好，核心还是能够做好产业。

当然，疫情之后，新基建加持下，又会有一些新的变化。虽然目前一些城市不再捆绑出售住宅和产业用地，但大部分还是这样。

考虑到产业园一般位于郊区，而这次疫情让大家对低密度住宅青睐有加，这类住宅也只能建在郊区。因为大城市主城区，很难有合适的地块建低密住宅。与此同时，产城融合，可以极大地缩短通勤距离，平时走路或骑车即可去上班，疫情期间可以减少接触避免感染，喜欢这种生活方式人群不在少数。对开发商来说，这里面就蕴藏着巨大的机会。

与此同时，近年来，进入这些领域的房企探索的一些新的盈利模式，很有可能得到进一步放大——

产业地产和园区通常有两大类与主业相关的新兴业务——产业服务和产业投资。其中，产业服务主要包括产业研究、产业招商、载体租赁、物业管理、IT服务、人才服务、政策对接服务、产业“孵化和加速”服务、配套商业服务（餐饮、购物、酒店）等。而产业投资业务主要包括直接股权投资、产业基金等业务。两大块业务都是符合未来现代服务业特征的高价值业务，也是中长期的主要收入来源。比如，华夏幸福的产业服务收入逐年提升；星河产业集团在股权投资这块收获颇丰。

如果政策能够推动公募REITs落地或者其他类似的资本能够参与进来，这些模式可拓展的空间非常之大。

（作者：明源地产研究院 凌峰）