政府工作报告内的楼市，这些隐匿细节需要注意

政府工作报告如约而至。理所当然的万众瞩目，里面的每一条，每一段，以及每个单词，每一字眼，都可能改变亿万人的命运。2万字长文，涉及国计民生方方面面，而最关注的焦点，应该就是房地产。18年下半年的地产寒冬风霜，在经历了春节的热闹和开春的复苏，在会议前，悄然有了一波小回暖。可毫无疑问，我们一直在等待那个最重要的声音，或者...态度。

首先，很有意思的是，相比以往房地产独立成段，单独叙述，这次报告的是将房地产纳入“深入推进新型城镇化”中。

原文如下：

这也是两会关于楼市重点所在。看来似乎没有单独成段的楼市，在报告中的重要性在下降，可是不要忽视这段话的含义，有时候，这往往就是一些重要会议的精神，不表态也是一种表态，低调也是一种表态下面，我们从细微之处窥视。

“深入推进新型城镇化。”和“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

我国目前的城镇化指数大约在60%左右，对比国际主流70%~80%，意味1亿人进城落户这个目标，是要持续推进的，而房地产毋庸置疑还是要为这样的增量空间，做好准备。先不要急于想象扩容空间，关键在于“新型”，何谓新型城镇化？这次报告已经点名，“坚持以中心城市引领城市群发展”。而这才是所谓新型城市化的本质，即中心城市未来会进一步扩张，是不可阻挡的趋势。也就是说，新型城市化最大的收益者，那将是那些一二线城市为代表中心城市。同时不要忘了，“引领的城市群”，都市圈的战略在这里正式被强化了，未来的形式上，大概是这么两种。一种是上海和环沪为代表的高度一体化模式，以及今年1月，济南吞并莱芜这种未来城市并购模式。

但无论哪种，中心城市和对应城市群，才是中国城镇化的下半场。那么并不处于优势都市圈的三四线和城镇呢？“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”，而特别之处在于，相比去年棚改的580万套硬指标，这次没有提出数据预期。而原因就在于，这次报告中最关键的一句，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”落实城市主体责任，可以看做因城施策延伸和深化。

而事实上，由于整个因城施策，悄然间，调控主体，已经开始在向有中央一刀切，再像地方转变。因为因城施策，在楼市政策层面，每个城市具备一定程度的“自治”能力。而因城施策的准则就是房住不炒，发现态势不对就严一点，楼市冷下去了城市也有适当放松的权利所以虽然这一次会议没有提到房住不炒，但是本质上这个理念是融入到因城施策里面的

未来，地方政府将在楼市调控方面拥有更大的权限，同样也有更大的责任，这也是为什么，棚改不再由中央统一规划，地方上将在棚改上有更大自主权。但2018年，全国棚改计划为580万套，实际完成量高达626万套。对比三年计划，2019年和2020年全国棚改还剩下874万套的余量，平均每年为437万套，相比2018年平均缩水1/4。2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%。意味着，棚改拆差不多进入收官阶段，未来要警惕三四线的累积风险。至于“老小区改造”和“加装电梯”可以视为对内需提振，不过恐怕要影响不少人的拆迁梦。

还有一点，和房地产正面相关的，就是“推进房地产税立法”。这里有两点值得注意，“稳妥”开始变成”稳步”，同时还是放在财税体制改革的段落中。“稳步”的出现，意味着房地产税的推进可能有了实质性的方案。不过自从2015年房地产税也第一次纳入立法计划，这个话题，一直都没有冷门过，整个社会，对待房产税的心理接受度，其实已经很高了。大家就像等一个迟到的客人，都知道他要来，只是何时来，以什么方式来的问题。

但是，如果预期房地产税能对房价造成实质性的冲击，那么三鱼劝你还是不要有这方面的期待。房地产税问题在政府报告中归纳为财税版块，其本质是给中央与地方的财政分配寻找新的润滑剂，而不是解决房地产调控问题。

但不排除有杠杆过高的炒房客受不了持有成本，形成一股集中抛售潮，使得房价短期波动。

总的来说，房地产税，依然和我们还是有段距离的。而“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。”自从在18年首届进博会，首次提出长三角上升为国家战略后，加上粤港澳大湾区规划正式率先出台，这也是迟早要落实的事情。某种意味上，长三角和粤港澳大湾区都是将是未来中国经济绝对核心引擎

还有对楼市有关键影响的，就是货币政策。“稳健的货币政策要松紧适度”，相比较2017年的货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。实质上17年起，我们逐步开启了紧缩的货币政策，而“松紧适度”则就是某种意义上的宽松了。比政府报告要早的是，我们去年就至今先后五轮降准，加上MLF即中期借贷便利工具扩容，永续债的出台，已经在提前释放流动性了。

今年1月，社会融资额月增长提升到了4.64万亿。但是，目前看这还不代表是全面宽松。“在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌。”“不搞大水漫灌”，是两会召开前，已经在官网做过表态。

那么宽松预计会到什么程度呢？政府报告提出的GDP今年增长目标是6%到6.5%，所以M2以名义增速区间去匹配的话，估计会在8%-10%之间，而这个数据，每个月央行都会公布，大家要密切注意下。但是，目前货币所有工作，依然是围绕“降低实际利率水平”，就像之前三鱼和大家判断的，今年会是货币和信用双宽松周期，大类资产的收益可期。

总体而言，于房地产而言，2018年下半年，楼市最艰难日子已经过去了，至于2019是不是新一轮周期开启，还待进一步观察。

来源：公众号真叫卢俊