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房价严重透支!中国哪些城市房价泡沫最大?

资讯网资讯 3797条 2020-04-07 09:18:22

摘要:我们该如何判断一个城市的购房压力是大还是小呢?有一个专门的衡量指标:房价收入比。

现在普遍老百姓都认为购房压力太大,房价太高。那我们该如何判断一个城市的购房压力是大还是小呢?有一个专门的衡量指标:房价收入比。


它是指住房价格与居民家庭年收入之比,数值越低说明买房越容易。也就是说指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。


3月27日,上海易居房地产研究院发布《2019年全国50城房价收入比报告》。究竟哪些城市房价收入比过高、房价泡沫过大?哪些城市处于合理水平?房价收入比的高低,对于未来城市房价有何影响?我们一起看一下。

▲2019年房价收入比


▲2018年房价收入比


通过2019年房价收入比与2018年房价收入比的数据,对比显示:2019年,随着多数城市房地产市场的陆续降温,50城房价涨幅收窄,房价收入比小幅下降。说明近两年来以“房住不炒”为基础的调控政策起到了明显的作用,房价涨幅逐渐回归理性,2019年已低于居民收入增速,逐渐回归到良性状态。

同时报告中预测:2020年,50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄,房价收入比继续小幅下降的可能性较大。这也说明这五十城中有些城市的房价将继续回落。


现在房价合理吗?


虽然房价收入比有所回落,但从数据上看仍处于不合理范围。

一般而言,在发达国家,房价收入比3-6为合理水平;而对于发展中国家而言,经济飞速发展,住房需求快速释放,房价多半都会经历快速上涨过程。以此来看,房价收入比6-9均可视作合理水平。而现在看只有洛阳、贵阳、烟台、韶关、乌鲁木齐和长沙在合理水平线上。


如果我说中国房产市场没有泡沫,那是不可能的。但我也不认为这泡沫背后就意味着崩盘的风险。纵观全球纽约、墨尔本、东京、香港等国际一线城市,每一个房价收入比都很高,这也是由于一线城市带给大家的高收入、高医疗水平、高教育环境等优质基建和配套导致。大家可以理解成高房价是门槛,要想得到这些优质的资源,那就必须要付出一定的代价。

但是有些欠发达地区的三四线城市房价收入比过高,就很不合适了。没有对应基础配套、人口流入,拿什么支撑现在的高房价呢?


而且,根据易居发布的分等级城市房价收入比情况,2019三四线城市的房价收入比竟然超过了强二线和弱二线,三四线城市的房价收入比为12.5,高于强二线城市的12和弱二线城市的12.3,呈现出房价区域之间的倒挂现象。

三四线城市的经济基本面和人口吸引力都不如二线城市,但房价收入比却比后者要高,这说明当前部分三四线城市的房价存在透支。


比如,三亚的房价收入比为27.6,甚至超过北京,仅次于深圳。厦门也是22.6仅次于北上。虽然我承认三亚、厦门有得天独厚的风景优势,但吸引不来人才终究也是在投资需求下的有价无市。还有像是日照、莆田、芜湖、扬州房价收入比高过了武汉、西安、成都这些新一线和二线城市,如果未来人口处于流失状态房价该靠什么支撑?


未来老百姓该怎么选择?


对比各个不同城市之间的房价收入比还是能看出来,一些三四线城市的房价没有支撑力,我们也多次跟大家强调,对于这些城市自住可以,投资千万别入坑。对于刚需来说,合理范围内的强二线城市买了肯定不会吃亏,比如常年排在末尾的长沙,根本不用犹豫,买就对了。现在长沙是因为政策限制才有这么低的房价,否则按照长沙的GDP和人口流入情况,房价早就起来了。


而且像是成都这种热门都市圈的热点城市,房价收入比还不高,相对于其他城市肯定也是划算的。对于投资来说,如果有足够的资金和渠道,就算是房价收入比高的城市,只要是人口流入经济发展快速的城市都可以入手。而一些基本面比较完整的房价收入比低的城市,长期来看价格洼地迟早会被资金填平。


来源:小司聊理财

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