均价9900，“地王”碧桂园在张家口割了谁的韭菜？

刚刚过去的这个周末，张家口人的微信群和微信朋友圈都被同一个话题刷了屏，就是张家口有史以来最贵单价“地王”项目-碧桂园天玺，公布了认筹销售价格，并启动认筹。

能成为刷屏话题，自然是因为9900元/平米的认筹均价，还可以砸金蛋送车位。这个价格可以说是超出了所有人的想象，地产同行没有想到，所有张家口人也都没有想到。

在张家口老百姓的眼里，顶着煤机厂地王光环的碧桂园天玺，是至少要卖到一万五六才符合这个地位的。

碧桂园天玺应该卖多少钱呢？根据张家口当下的房地产市场现状，在地产同行的普遍预期里，由于品牌接受度和成本等方面原因，碧桂园天玺的销售均价要略低于旁边的保利中央公园项目价格，与同为红旗楼区域的当代垣著、尚峰悦庭等项目售价差不多，12000元左右相对合理。但当碧桂园天玺在11月16日早上爆出均价9900的认筹价格后，可以说这个价格割了张家口绝大部分地产项目的韭菜，而不仅仅是红旗楼区域。

▲远处蓝色楼体为保利中央公园，绿色围网为碧桂园天玺

为什么说这个价格割了张家口绝大部分地产项目的韭菜呢？

首先是原本售价在一万一二的，比如红旗楼区域的一众项目，在原本去化不高的情况下，在价格上直接进行了收割和秒杀。

其次是远一些的项目，包括了桥东区、经开区、桥西区的绝大部分项目，不论你原来售价是在八九千，还是在一万多的项目，都进行了收割。

最后，甚至还对西山6000多元的项目进行了部分收割，根据周六了解到的情况，真有个别在西山定了房子的客户，在得知碧桂园天玺认筹价格后，选择了退房。

对张家口市区所有在售项目而言，本轮收割可能唯一没受影响的就是紫枫郡项目，因为客群定位差异太大，基本不构成影响。

碧桂园天玺认筹价格的公布，除了对在售项目构成影响外，甚至还对众多未开盘项目构成了影响，各项目今后如何定价开盘，成为了难题。

其实本轮收割，受到伤害的或许还有碧桂园天玺自己，因为项目拿地时差不多6500元/平米的楼面价，让人怎么算卖九千多都是赔钱的，何况还要送车位，顶楼特价甚至低到了七千多元，除非项目真的有“神奇”的成本控制。

晃晃荡荡2019年离过完只剩下不到一个半月时间了，其实碧桂园天玺项目出此收割之策，也实属无奈之举。

2018年5月30日，碧桂园京北区域公司挺进张家口，并以总价约11.7亿元摘得煤机厂05号地块，成为张家口有史以来最贵单价“地王”，单价达到了约1130万元/亩，楼面价达到了约6500元/平米。

然而在17个月后，同日摘地的隔壁保利早已在8月份开盘，并凭借着央企、匠心品质等优势因素受到了购房者青睐，并取得了不错的销量。同区域的当代垣著、尚峰悦庭也先后开盘，使本区域原本有限的购房客群更加分散。

终于，在十月底，项目取得了首张预售证，这拿证速度要远慢于我们印象中的碧桂园速度。

拿证前的这十几个月，恰是从2018年下半年开始，张家口的房地产市场开始下行，新项目越来越多，客户却越来越少，于是房价也开始下行，特价、打折、工抵房、送车位等优惠手段层出不穷，以至于在张家口市场上笑言“一个月销量能上两位数的都是卖的比较好的项目”。

2019年即将过完，项目该以什么价格开盘成为了获取预售证后的重要难题。是以正常市场价格开盘，每月卖个十几套，慢慢消化？还是直接低价开盘，以低于市场预期的价格快速回血？

面对总价11.7亿元的土地出让金、不低的融资成本、工程建设投入资金、以及营销中心建设和项目团队运营成本等等，低价入市、快速回血或许成为了当下唯一的选择。只是这个价格，让同行，让张家口老百姓都没有想到。

在渠道佣金和低于市场预期价格的刺激下，周六张家口的中介和渠道都在拼了命的往过带客，拼了命的转发微信朋友圈。

而实际情况，也超出了项目的预期，原本计划两天的低价认筹活动，由于认筹太过火爆，只进行了一天就结束了。认筹量，据说接近200套，也就是近期取证的可售房源数量。

疯狂总是短暂的，但这次疯狂带给张家口房地产市场的影响可远不止于这200套房子。后续其他项目该如何应对，是低价跟风血拼？还是怎么办？而更重要的，带给这个市场的，是购房者的观望情绪。

低价开盘，无可厚非，毕竟谁都要生存。

但，只希望一点，价廉的同时也能做到质优吧。

来源：张家口房地产观察