2019张家口楼市怎么走？涉及棚改、房价、土地...

有很长一段时间了，一直有人在问山中老虎，张家口楼市自2018年下半年开始进入调整期后，2019年的楼市会怎么走？这个问题确实拖了好久，直到进入阳春四月，春暖花开，张家口楼市的各发展方向基调终于基本明确，今天，山中老虎就跟大家来聊一聊今年的楼市。

壹｜土地出让创新高，“地王”难再现

2018年以来，张家口市区出让了大量住宅用地，无论土地出让面积，还是土地出让金额，均创历史新高。尤其是在土地出让金额方面，分别出现了单价约1131万元/亩的煤机厂地块单价地王，和总价约16亿的煤机厂总价地王，而张家口主城区全年的住宅用地出让金更是达到了史无前例的98亿元。

面对不断上涨的土地成交价格，相关部门终于在2018年底出台了重磅政策，对土地出让金额实施限价，即最高土地出让金不能超历史成交最高价格（即1131万元/亩），并一次实施了限最高价、平价解困房竞拍、自持土地竞拍、规划容积率竞拍等多种措施。并在政策实施后不久，土地出让金就回归正常，回复到五六百万/亩的平均成交价格。

那么2019年张家口土地出让将会怎样？

我们大家都知道，2016年以来，张家口实施了三年棚户区和城中村改造行动，大量的老旧社区进行了清理改造，三年过后，这些地块陆续迎来了土地出让的高峰期。根据最新数据显示，2019年张家口主城区住宅用地出让计划达到了400公顷以上，而2018年主城区的土地出让不到300公顷，土地出让计划增长可以说相当高了。

▲2018年12月全国百城土地储备去化周期，张家口以75个月位列第一

在土地出让价格方面，由于已经实施土地限价政策，预计未来张家口主城区土地出让价格将继续维持最近几个月的稳定情况，将很难再出现火爆的“地王”。

另外随着经开区未来之城在2022年之时可能会呈现一个基本面貌的要求，经开区未来之城和文体小镇今年陆续开始了土地征收工作，在完成相关手续后，预计也会很快迎来土地出让，城区南部的发展将逐渐起势。

贰｜新项目将扎堆上市

自2015年申冬奥成功以后，张家口从四线城市一跃成为全世界关注的“国际张”，并吸引了众多一线房企的关注。并陆续有融创、保利、碧桂园、绿城、恒大、金科、蓝光、中铁建、朗诗、当代等房企入驻张家口市区。

根据目前已获取土地情况，预计2019年下半年，将有融创、保利、碧桂园、朗诗、当代、京润、融强、绿城、东胜、容辰等众多新项目上市，其中有的房企还将是两个项目前后脚同时入市。另外可能还会有不少棚改小项目也陆续迎来上市销售期。其中在竞争最激烈的桥东区，预计下半年将有十几个以上项目同时在售。

▲桥东区某项目效果图，惊艳！

此外在西山区域，也将会有中铁建等多个新项目入市，西山区域的竞争也将变得异常激烈。

新项目越来越多，但定位却不尽相同，有定位高端改善的，有定位刚需走量的，每个项目都有不同的卖点，但整体的品质却在不断的提升，老百姓在居住生活的选择上，越来越多。

叁｜案场服务越来越好

随着一线房企的陆续进入，销售案场的变化越来越大，张家口房地产项目售楼处，已经由过去的几十平米灯光昏暗的底商门脸逐渐变成几千平米的开放式销售案场，景观精致的示范区、区位讲解区、沙盘区、洽谈区、签约区、水吧区等功能分区越来越完善，而服务也越来越好。

▲客服人员进行礼仪培训

▲寒冷的冬日，一杯温暖的冰糖雪梨暖胃又暖心

虽然购房的最终决定因素不外乎地段、价格、户型、品质、物业等方面，但销售案场服务的提升，直接带来的就是消费过程中体验度的提升，并在一定程度上让客户觉得这个项目将来的物业服务赖不了。

PS一句：销售案场属于前期物业服务，项目交付业主入住后属于后期物业服务。

后期物业服务就不再多说了，随着大房企的到来，众多百强物业公司也来到了张家口，并且有不少本地房企项目也开始选用国内三甲物业公司，可以说，长期困扰张家口老百姓的物业问题，有望随着居住环境的改善而得到改变。

肆｜户型设计推陈出新

自从进入2018年以来，尤其是各大一线房企进驻之后，张家口住宅户型的设计可谓是突飞猛进，同时带动了部分本地房企也加强了在户型设计方面的投入。比如两梯四户产品中的中户，基本实现了北向采光通风，又比如130平米左右的三居，实现了三向阳的户型不在少数，并且主卧都套房设计，内含独立卫生间和衣帽间。

可能有人会说，你看130平米户型各房间空间尺度，并不十分宽敞。但山中老虎想说，在张家口如今的房价面前，如何提高户型空间利用率，是一个涉及到性价比的问题，如果对空间和舒适度有要求的朋友，大可以选择我们的高端改善产品，我们国际张今年的高端项目还是不缺的。

但是由于历史遗留问题，有部分项目的户型在当今日渐成熟的购房客户面前，就可能不太受市场欢迎了，比如某拆迁户说了，在看完某项目后，感觉这个户型还没我们家的回迁房户型好呐~

▲某城中村回迁房户型图，约91.29平米

接下来，我们可以想象，随着新项目越来越多，竞争越来越激烈，张家口老百姓购房时可选择的户型也会越来越好。

伍｜房价是心中永远的痛

说一千道一万，大家最关心的一定还是房价，2019年张家口的房价会怎么走？

自从2018年下半年以来，张家口市区房价结束连续多年的上涨情况，逐渐进入调整期，在售项目陆续推出一些不同的优惠活动。2019年第一季度，市区房价基本维持稳定状态，根据张家口资讯网数据显示，目前桥东区房价均价约13000元/平米，桥西区房价约11000元/平米，经开区房价约12500元/平米，并在此基础上有一些不同的优惠活动，比如抵减活动、特价活动、送车位活动等等。

但在2019年下半年，才真正进入张家口楼市的下半场，届时众多新项目上市，老百姓购房选择增多，楼市竞争将异常激烈。这时，项目的定位和定价将显得异常关键，是为了达到高利润率慢慢卖？还是只要满足基本利润率，合理定价走量跑起来呢？

其实下半年张家口市区整体房价或许仍将以稳定为主，并伴随有优惠活动，毕竟项目开发成本在那摆着呢，包括土地价格、建安成本、园林景观成本等等。但是，不排除部分项目会打价格战的可能，毕竟也都要为了生存。但作为购房者有一点需要注意，房子售价一定是跟开发成本挂钩的，而开发成本又决定了项目品质，如果对品质有一定要求，一定要多转多看。

给大家分享一个前几天老朋友@蘑菇转发的一个小故事：

如果10000元/平米的房子和13000元/平米的房子，

白送你一套的话，

你肯定要13000的，

因为你潜意识里，

知道价值和价格一定成正比！

陆｜主城区棚改任务6000套

上个月，2019年张家口市棚户区改造清单公布，全市13000套，其中张家口主城区桥东、桥西和经开区三个区今年共计有6000套的棚户区改造任务。

虽然棚改已过去三年，但张家口主城区仍有大量的棚户区待改造拆迁，其中不乏众多老旧平房和房龄达40年以上的筒子楼等。

▲张家口市区筒子楼实拍

▲张家口市区平房实拍

在2019年的改造任务中，位于主城区的经开区任务最重，共有棚改任务2500套，约占全市改造任务的五分之一。桥东区今年棚改任务共计2000套，从年初首个拆迁公告来看，全部为货币补偿，综合补偿款最高达到约14000元/平米。对于当下2019年楼市弱势而言，尤其是对于下半年桥东区将有十几个在售楼盘而言，无疑将是一针强心剂，对于今年的楼市去化和去库存而言，这个实际利好，甚至远强于将于年底高铁开通的消息。